深圳市同致誠房地產(chǎn)估價顧問有限公司 徐 嵐
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摘要：房地產(chǎn)評估是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)評估活動會對社會很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，不僅對評估機構(gòu)和人員帶來風(fēng)險，而且會對政府、經(jīng)濟活動涉及利益各方帶來不同的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)評估風(fēng)險的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險的涉及面廣，而且復(fù)雜。目前，整個評估行業(yè)還處于初級階段，面對“入世”后更加公開、公平的市場環(huán)境，如何強化風(fēng)險意識，在市場競爭中不斷完善自我，增強市場競爭能力和抗風(fēng)險能力，是我們房地產(chǎn)評估工作者面臨的一項重要任務(wù)。本文從目前房地產(chǎn)評估機構(gòu)、人員面臨的風(fēng)險及其防范措施作了探討。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險、房地產(chǎn)評估風(fēng)險、外部風(fēng)險、內(nèi)部風(fēng)險
房地產(chǎn)評估活動和其他經(jīng)濟活動一樣具有風(fēng)險性，但是，房地產(chǎn)評估又和其他經(jīng)濟活動有不一樣的一面，房地產(chǎn)評估風(fēng)險具有其特殊性。在一般經(jīng)濟活動中，人們所說的風(fēng)險往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經(jīng)濟活動主體的效益不確定。因此，一般經(jīng)濟活動主要是從經(jīng)濟效益方面去考察風(fēng)險，控制、分散風(fēng)險。但是，房地產(chǎn)評估是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產(chǎn)生的。房地產(chǎn)評估活動會對社會很多方面產(chǎn)生各種各樣的影響，不僅對評估機構(gòu)和人員帶來風(fēng)險，而且會對政府、經(jīng)濟活動涉及利益各方帶來不同的風(fēng)險。因此房地產(chǎn)評估風(fēng)險的特殊性就在于房地產(chǎn)風(fēng)險的涉及面廣，而且復(fù)雜。
加入WTO后，中國必須逐步加大服務(wù)行業(yè)開放程度,房地產(chǎn)評估作為服務(wù)行業(yè)的一個重要組成部份，將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)和競爭。目前，深圳市的房地產(chǎn)評估機構(gòu)及估價師的數(shù)量和質(zhì)量，都在全國名列前茅，其發(fā)展在國內(nèi)也具有示范作用，但從總體上看，整個行業(yè)還處于初級階段,面對“入世”后更加公開、公平的市場環(huán)境，如何強化風(fēng)險意識，在市場競爭中不斷完善自我，增強市場競爭能力和抗風(fēng)險能力，是我們房地產(chǎn)評估工作者面臨的一項重要任務(wù)。下面僅從目前房地產(chǎn)評估機構(gòu)、人員面臨的風(fēng)險及其防范措施作如下探討。
一、房地產(chǎn)評估的風(fēng)險
一個合格的估價執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該具有辨識估價風(fēng)險的能力。在估價操作的整個過程中，必須仔細辨別估價項目中可能存在的風(fēng)險，這是防范風(fēng)險的第一步，如果不能正確判斷可能存在的風(fēng)險，便談不上去防范它。辨識風(fēng)險即要正確分析房地產(chǎn)評估風(fēng)險產(chǎn)生的原因,房地產(chǎn)評估機構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險大致分兩大類：一類為外部風(fēng)險，即房地產(chǎn)評估師自身以外的原因，是由于房地產(chǎn)估價與其市場價值緊密相連的特性形成的風(fēng)險，其二為內(nèi)部風(fēng)險，風(fēng)險的存在來自于房地產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部，來自于房地產(chǎn)評估師本身。
（一）、外部風(fēng)險
根據(jù)價格規(guī)律，房地產(chǎn)評估的市場價格總是圍繞著理論價格而上下波動。房地產(chǎn)理論價格是長期均衡價格，它客觀地存在著，并發(fā)揮著作用。而房地產(chǎn)評估的是市場價格，它是評估人員根據(jù)評估目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ⒕C合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在某一估價時點的客觀合理價格作出的一種估測、判斷。由于影響房地產(chǎn)價格的因素較多，如政府產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟政策等，評估人員對這些因素對房地產(chǎn)價格的影響方向、幅度預(yù)測，在實際把握中難以做到完全準確，評估價格與理論價格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了評估工作的風(fēng)險性，即外部風(fēng)險。主要表現(xiàn)在以下方面：
1、政府法律及經(jīng)濟政策引起的風(fēng)險。
（1）、盡管可以對政府的法律、經(jīng)濟政策的變化進行預(yù)測，但風(fēng)險依然存在。例如1993年國家施行國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控、收緊銀根，使全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場需求急劇減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格普遍下滑。此外還有一個政策對房地產(chǎn)價格影響滯后的問題，需要估價人員依靠自身的判斷能力去掌握政策的影響時間和程度，否則必然會使估價結(jié)果失去現(xiàn)實性。
（2）、不確定的法律或政策環(huán)境。國內(nèi)各地都有各自的地方行政規(guī)章制度，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、城鎮(zhèn)分等定級等，在當(dāng)?shù)囟及l(fā)揮著很大的作用。但是，由于地方保護主義的影響，這些地方行政性規(guī)章并沒有全部公布，而且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，相關(guān)規(guī)章的內(nèi)容往往會很快修改，評估師也無法及時獲得。那么對地方政策掌握程度有限，就會產(chǎn)生嚴重高估或低估了房地產(chǎn)價值的風(fēng)險。
（3）、由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善帶來的風(fēng)險。由于委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整、不合法或已過期、或未記錄他項權(quán)利登記（如委托房地產(chǎn)已被質(zhì)押、抵押、擔(dān)保等事實），致使估價值失實，這些都是由于產(chǎn)權(quán)權(quán)屬方面的缺陷對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響的風(fēng)險。
2、由于房地產(chǎn)評估機構(gòu)體制不完善帶來的風(fēng)險。
由于歷史原因，評估機構(gòu)組織機構(gòu)形式多樣，既有事業(yè)性機構(gòu)，也有企業(yè)性機構(gòu)，其運行機制不一致，地方保護主義和部門保護主義也應(yīng)運而生。評估業(yè)務(wù)范圍不可避免的帶上壟斷色彩，其結(jié)果是外地的評估機構(gòu)難以競爭過當(dāng)?shù)氐臋C構(gòu)，系統(tǒng)外的機構(gòu)無法和系統(tǒng)內(nèi)的機構(gòu)競爭，同時，由于與某些行政主管部門存在千絲萬縷的聯(lián)系，在其干預(yù)下，可能會導(dǎo)致評估有失公正，由此帶來的風(fēng)險由評估機構(gòu)承擔(dān)，也不利于評估行業(yè)的公平競爭和評估活動的規(guī)范。
3、估價理論未形成嚴密的體系，未被社會廣泛理解所造成的風(fēng)險。
（1）、由于我國統(tǒng)計資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，也易造成選用的依據(jù)不充分，或已過期，造成由于估價值嚴重而引發(fā)的風(fēng)險。
（2）、評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險。不同的估價目的會影響估價結(jié)果。因為估價目的不同，估價的依據(jù)，估價應(yīng)考慮的因素，以及采用的價值標準、估價方法就有可能不同。估計目的也限制了估價報告的用途。而有的委托估價方可能出于節(jié)省評估經(jīng)費等原因，盲目地套用與其不相符用途的報告，報告提供的結(jié)果就可能造成決策者的判斷失誤。
（3）、委托方提供虛假情況的風(fēng)險。雖然我國市場經(jīng)濟已有較大發(fā)展，但是一些法規(guī)制度還亟待完善，不誠信現(xiàn)象仍時有發(fā)生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達到其不可告人的目的，不惜向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。
（二）、內(nèi)部風(fēng)險
經(jīng)濟的迅速發(fā)展為評估師提供了前所未有過的廣闊市場，但同時，各種各樣的經(jīng)濟活動也對評估師提出了更專業(yè)、更綜合的要求。傳統(tǒng)的知識結(jié)構(gòu)、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)方式已不能完全滿足市場高質(zhì)量的要求，缺乏對新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)運作的了解以及相關(guān)法律政策的把握，必然會造成評估師執(zhí)業(yè)本身的高風(fēng)險。具體主要表現(xiàn)在以下方面：
1、評估機構(gòu)內(nèi)部缺乏業(yè)務(wù)管理的風(fēng)險
從評估公司角度而言，評估師執(zhí)業(yè)的風(fēng)險應(yīng)主要通過評估公司的管理加以控制。評估公司對業(yè)務(wù)質(zhì)量、工作程序等方面不加嚴格有效的控制，必然會大大增加風(fēng)險的可能性。諸如公司的公章被隨意使用；公司無統(tǒng)一的評估報告書格式；公司沒有定期的案例討論以使評估師能夠分享項目經(jīng)驗和技巧等。此外，由于行業(yè)壟斷，信息資源獨享，造成信息資源失真，這也增加了機構(gòu)風(fēng)險。
2、評估師執(zhí)業(yè)能力的風(fēng)險
房地產(chǎn)估價在我國是一新興、而又對專業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)。它不但要求估計師熟練掌握估價專業(yè)知識，而且還要求估價師具備廣泛的經(jīng)濟、法律、金融、財務(wù)、管理等方面的知識。由于評估人員執(zhí)業(yè)水平的高低，對評估方法、評估原則、評估參數(shù)及評估對象及相關(guān)因素選擇及評估信息資料真實性的甄別、價格含義的把握等都將影響評估結(jié)果的科學(xué)性和可接受性，評估人員執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗不足都將增加執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險。
3、評估師職業(yè)道德的風(fēng)險
房地產(chǎn)評估是公正性的獨立中介服務(wù)行業(yè)，評估人員在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)恪守職業(yè)道德，遵循合法、獨立、公正、客觀原則。在實際操作中，一方面一些評估機構(gòu)和個人為某種利益或其他原因提供虛假報告，導(dǎo)致評估結(jié)果失真，對相關(guān)利益主體產(chǎn)生影響；另一方面，一些評估機構(gòu)為取得評估業(yè)務(wù)，采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄危傁鄩簝r，形成惡性競爭，損害行業(yè)健康、良性地發(fā)展。追根到底，職業(yè)道德意識淡薄是職業(yè)道德風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。
4、評估師工作態(tài)度的風(fēng)險
謹慎勤勉的工作態(tài)度是評估師執(zhí)業(yè)的基本準則。在執(zhí)業(yè)中，未能謹慎地審查有關(guān)法律文件，未能勤勉地進行項目的實地踏勘，或?qū)Ψ伞⒄叩葐栴}未進行嚴謹?shù)目紤]而提供意見，也是造成執(zhí)業(yè)風(fēng)險的一個重要原因。
二、建立和健全房地產(chǎn)評估風(fēng)險的防范機制
房地產(chǎn)估價是與變化的市場環(huán)境聯(lián)系在一起，嚴格地講，無風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)是不存在的，要想完全規(guī)避風(fēng)險，一點不受風(fēng)險的威脅也是不現(xiàn)實的，問題的關(guān)鍵是我們?nèi)绾巫畲笙薅鹊亟档汀p少風(fēng)險的發(fā)生。針對以上風(fēng)險，建議采取以下一些防范措施：
（一）、改善執(zhí)業(yè)環(huán)境
要逐步建立和改善一個寬松的社會環(huán)境，讓中介機構(gòu)真正做到獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。政府的相關(guān)部門及房地產(chǎn)估價協(xié)會應(yīng)在其中發(fā)揮重要的作用，一方面應(yīng)制定符合規(guī)則的評估業(yè)相關(guān)的法規(guī)、評估標準，對行業(yè)實行監(jiān)督管理、懲處違法違規(guī)行為，同時應(yīng)破除行業(yè)、地域壁壘，打破評估領(lǐng)域的壟斷，創(chuàng)造公平透明的市場競爭環(huán)境；另一方面，應(yīng)加強服務(wù)功能，整合評估業(yè)信息資源，真正實現(xiàn)信息資源共享，創(chuàng)造和維護公開、公平的社會經(jīng)濟環(huán)境。
（二）、健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系，加強外部監(jiān)督機制
要有效降低評估風(fēng)險，還有賴于內(nèi)部、外部的雙重控制和監(jiān)督。一方面評估機構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系。首先，承接業(yè)務(wù)要謹慎，一定要對委托目的、范圍、要求、時限等進行充分了解、分析，如客戶有特殊要求更應(yīng)慎重對待。同時要初步評價評估風(fēng)險，確定選派合適的、能勝任的專業(yè)人員，這是提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的關(guān)鍵。其次，在項目實施過程中，一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，作到取證充分、適當(dāng)，底稿完整，記錄詳盡。第三，一定要建立估價復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以及時糾正報告質(zhì)量上存在的問題，而且可以提升估價師的專業(yè)水準，從而有效地降低評估風(fēng)險；另一方面房地產(chǎn)評估業(yè)的行業(yè)主管部門必須加強對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀行為要堅決查處，促進評估工作水平的提高。
（三）、提高評估人員的的專業(yè)素質(zhì)
隨著改革開放的深入和中國加入WTO，估價理論、技術(shù)在不斷地完善、更新，需要評估人員要不斷學(xué)習(xí)新知識、新技術(shù)，以滿足快速發(fā)展的市場要求。一名稱職的房地產(chǎn)估價師不僅要求熟練掌握評估專業(yè)知識，而且還必須研究與之相關(guān)的政治、經(jīng)濟、法律、建筑、財務(wù)、外語、社會意識形態(tài)，風(fēng)俗等，以豐富自己的知識層面，處理各種錯綜復(fù)雜的評估項目。此外，經(jīng)濟全球化的步伐地加快，盡快與國際評估標準接軌，也需要評估人員熟悉、學(xué)習(xí)、借鑒國際評估業(yè)所采用的評估方法和技術(shù)。房地產(chǎn)估價是一門理論與實踐相結(jié)合的學(xué)科，評估師需要循序漸進，不斷地擴大知識面，在實踐中豐富自己的頭腦，用理論化的頭腦指導(dǎo)具體實踐。評估機構(gòu)也應(yīng)加強這方面的培訓(xùn)工作，譬如對評估報告書能夠由評估師共同討論制定，并根據(jù)實踐的發(fā)展定期更新；加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，由有經(jīng)驗的評估師定期進行實踐技巧的指導(dǎo)；對新的政策、法律或案例，能及時進行討論研究，以更新評估師的知識結(jié)構(gòu)。另外，房地產(chǎn)估價協(xié)會在這方面應(yīng)發(fā)揮其管理作用，有計劃地開展評估師的后續(xù)教育工作和組織對外交流、學(xué)習(xí)，嚴格考試、考核和年檢工作，對不合格者應(yīng)予以取消執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)估價師只有給社會提供高質(zhì)量、全方位、多層次的專業(yè)服務(wù)，真正使評估成為科學(xué)與藝術(shù)的完美結(jié)合。才能得到社會的認同，贏得其相應(yīng)的專業(yè)地位和尊嚴，有效地防范由于執(zhí)業(yè)能力所帶來的風(fēng)險。
（四）強化評估人員的職業(yè)道德意識
一名優(yōu)秀的估價師不僅擁有扎實的理論知識和豐富的估價實踐經(jīng)驗，還應(yīng)具有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。因為即使評估人員很精通估價理論，有豐富的估價實踐經(jīng)驗，但如果沒有良好的職業(yè)道德，評估出的價值也不會客觀公正。房地產(chǎn)評估行業(yè)對估價人員從業(yè)職業(yè)道德要求的依據(jù)是《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》，但自律內(nèi)容還有待于進一步完善。房地產(chǎn)估價協(xié)會及房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)加強自律，制定適合當(dāng)前國情的切實可行的評估業(yè)職業(yè)道德規(guī)范，樹立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚，降低職業(yè)道德風(fēng)險。
（五）健全房地產(chǎn)評估行業(yè)的進入及退出機制
房地產(chǎn)評估涉及面廣而又非常專業(yè)化的工作。為保證房地產(chǎn)評估業(yè)的整體素資，對申請從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，嚴格審查其執(zhí)業(yè)能力，達不到要求的一律不準從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)；對已有房地產(chǎn)評估結(jié)果和評估人員，通過年檢或其他形式，若達不到要求或嚴重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī)，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟重罰，甚至逐出評估行業(yè)，永遠不能從事房地產(chǎn)評估業(yè)。通過加大房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員違規(guī)成本，督促評估機構(gòu)和評估人員謹慎、公正、合法、獨立的從事房地產(chǎn)評估工作，以提升房地產(chǎn)評估行業(yè)的整體素質(zhì)。
（六）機構(gòu)重組、優(yōu)勢互補
現(xiàn)在經(jīng)濟社會紛繁復(fù)雜，評估專業(yè)性越來越強，要求評估工作必須由多學(xué)科人才組成的專業(yè)隊伍完成。目前各評估機構(gòu)有某方面的一些優(yōu)勢和專長，但普遍存在規(guī)模小、競爭力弱的缺陷。入世后，難以對抗強大的境外評估機構(gòu)。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)著眼于長遠利益，打破“小作坊”式經(jīng)營，盡快進行機構(gòu)聯(lián)合重組、優(yōu)勢互補，提高競爭力，增強抗風(fēng)險的能力，并采用先進的企業(yè)運作理念，創(chuàng)出中國評估業(yè)的品牌企業(yè)。
（七）、謹慎執(zhí)業(yè)并盡披露義務(wù)
在目前政策變化較大的現(xiàn)實下，為使評估師能夠做到謹慎執(zhí)業(yè)，評估協(xié)會和有條件的評估公司應(yīng)建立信息網(wǎng)，盡力收集迅速變化而又大量的不動產(chǎn)交易信息和規(guī)范性文件，從而使評估師在執(zhí)業(yè)中能夠掌握這些信息和文件，避免為客戶提供不準確的專業(yè)意見。對于難以把握的某些領(lǐng)域，評估師有責(zé)任向客戶披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的業(yè)務(wù)中，對不確定的問題和不可知的事實情況，出具有條件和有保留的評估咨詢意見也是國際慣例中通行的做法，值得我國評估師借鑒。
（八）、建立房地產(chǎn)評估風(fēng)險防范基金制度
房地產(chǎn)評估是一項有風(fēng)險的工作，尤其是大量進行的以抵押評估為目的評估工作。在抵押評估為借貸雙方提供中介服務(wù)，評估價格的高低直接影響到雙方的利益。尤其是當(dāng)借貸雙方因不能履行債務(wù)而發(fā)生糾紛時，通常會將估價機構(gòu)和人員牽連進去，因此，一方面要求估價人員必須時刻樹立風(fēng)險意識，不要因一時的小利或失誤而遭受重大損失；另一方面要求估價機構(gòu)建立防范風(fēng)險基金制度。防范風(fēng)險基金制度的建立不僅有利于合理防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，而且可以加快評估公司上規(guī)模、上水平進程，積極應(yīng)對加入WTO后評估市場開放的挑戰(zhàn)，提高公信力，擴大行業(yè)的社會影響。
三、結(jié)束語
對房地產(chǎn)評估存在的風(fēng)險，應(yīng)該持正確的態(tài)度，既不懼怕風(fēng)險，又不輕視風(fēng)險。既不能“因噎廢食”，因為有風(fēng)險就不去估價、不敢估價，又不能對風(fēng)險視而不見，想怎么估價就怎么估價。作為一名合格的房地產(chǎn)估價人員，提高防范風(fēng)險意識，居安思危，未雨綢繆，樹立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的競爭觀念，為房地產(chǎn)評估業(yè)長遠健康地發(fā)展而努力。
