淺談司法鑒定評估
廣東省深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 林艷艷
摘要：在當今社會中，司法活動涉及到越來越多的評估技術性問題，房地產估價作為司法鑒定制度的重要組成部分，對案件的順利審結有著重要作用。在日常房地產估價中，應將司法鑒定評估區別于其他房地產評估，充分認識司法鑒定評估的內涵和定義，嚴格按照司法鑒定評估的估價程序執行每一步作業步驟，則能規范房地產司法鑒定估價行為,促進司法公正和效率,保障民事訴訟活動的順利進行。
關鍵詞：司法鑒定評估 房地產 估價
正文
1、司法鑒定評估的作用
司法鑒定的定義，有關司法解釋和學術觀點多認為：是指人民法院在訴訟過程中，為查明案件事實，依據訴訟當事人及其他訴訟參與人的申請或職權，通過司法鑒定機構，指派或委托具有專門知識的鑒定單位或鑒定人，對專門性問題或有關事物進行檢驗、鑒別和評定的訴訟活動。司法鑒定的范圍很廣，在這里將范圍收窄，主要指司法鑒定評估。
我國的司法鑒定評估業務開展得時間并不長，只有短短幾年的時間，但這幾年卻發展得很快，已逐漸成為很多估價機構的核心業務之一。隨著法律制度完善、權利意識增強以及房地產市場發展等外部環境因素的共同影響，司法鑒定評估逐漸成為司法環節中一項重要的技術工作。
社會經濟的發展，人們的經濟活動大量增加，經濟活動中的民事糾紛也隨之增加。例如，在人民法院拍賣、變賣被查封的房地產或者將被查封的房地產抵債中，被執行人通常對拍賣、變賣、抵債的價格有異議，特別是對為人民法院確定拍賣保留價、變賣價格、抵債價格提供參考依據的估價報告或估價結果有異議，從而要求對估價報告或估價結果進行復核或鑒定。這些均需要權威、公正的房地產估價，為爭議各方當事人和解或者有關單位調解、仲裁機構仲裁、行政機關處理、紀律檢查部門查處、檢察機關立案、人民法院判決，以及司法機關和公民、組織進行訴訟等提供相關參考依據。由此可見，法院在審理民事經濟案件中，司法活動涉及到越來越多的評估技術性問題，房地產估價作為司法鑒定制度的重要組成部分，對案件的順利審結有著重要作用。
2、司法鑒定評估內涵
2.1、司法鑒定評估與房地產估價的不同
區別于房地產估價的定義，司法鑒定評估應結合其自身特點，具備其自身獨特的內涵。房地產估價的完整定義是這樣的：房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。
在司法鑒定的領域，估價目的應是委托估價的房地產在估價時點的客觀合理價格或價值，特別是對于人民法院委托的拍賣估價，評估的應當是市場價值而不是保留價，在《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第八條規定：“拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%”。這一點應該引起估價師和估價機構的關注，以免造成評估價格與市場價格的偏離，以至于給司法處置上造成失誤。
房地產估價工作的性質，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產估價的基本原則，也是房地產估價的最高行為準則。與國有資產轉讓評估的保護性、抵押貸款評估的謹慎性不同，在司法鑒定評估中，評估當事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當事人的合法權益，體現司法公正原則，這與房地產估價的基本原則完全吻合，體現公正原則。
這里還有一點區別于房地產估價的日常估價活動，就是“房地產估價師除遵循普通房地產估價的有關規定、執業規范以外，作為司法鑒定人應當履行出庭義務，就其作出的鑒定結論接受法官、雙方當事人的質證。”即房地產估價師除按房地產估價規范完成估價作業外，在需要的情況下承擔出庭的責任，就估價的相關程序、技術路線、規范、結論等向法官、雙方當事人等作出答疑，并接受他們的質證。這要求房地產估價師在作業過程中更加嚴于要求自我，謹慎對待，不能出現任何差錯。
對于司法鑒定評估的概念，一般認為是指司法鑒定機構接受司法機關和公民、法人或其他組織的委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關的專門性問題進行科學檢驗、判斷并作出結論的活動。（在房地產估價領域，司法鑒定機構特指房地產估價機構，司法鑒定人特指房地產估價師）。
有一點需要注意的是：在司法鑒定活動中，并不是所有的估價機構都能參與，必須具備相應資質和等級的估價機構，經過相應準入機制進入后，通過抽簽輪選的方式進行，以保證公平、公正、公開。司法鑒定評估（為訴訟、仲裁、行政裁決服務）立足于為解決房地產糾紛服務，不同于房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、房地產保險所涉及的一般房地產估價，它對于估價機構和估價師有更高的要求，即要求有更高的執業水準和更好的職業道德操守，普通的估價師和資質一般的估價機構不能勝任這一類的估價，因為其公信力不夠。因此，有必要對房地產估價師和估價機構進行分等定級，實行執業資格的二次準入，以確定資質較好的估價機構當中的資深房地產估價師從事房產估價司法鑒定工作。
2.2、司法鑒定評估的定義
結合司法活動的特點，立足于房地產估價，可以給司法鑒定評估作如下定義：具備房產估價司法鑒定執業資格的房地產估價機構接受司法機關和公民、法人或其他組織的委托，指派具有司法鑒定資格的房地產估價師對委托估價的房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算、判斷并作出結論的活動，房地產估價師除遵循普通房地產估價的有關規定、執業規范以外，作為司法鑒定的房地產估價師應當履行出庭義務，就其作出的鑒定結論接受法官、雙方當事人的質證。
鑒于司法鑒定評估是一個復雜的過程，因此在司法鑒定過程中與司法人員的溝通過程非常重要，從接受委托的那一刻開始，就應該及時和司法人員溝通。司法鑒定評估過程的復雜性源自于案件本身和估價對象兩個方面，包括了解整個經濟糾紛案情，告知評估相關事項，提供的權屬資料是否到位，待評估的房地產是否存在瑕疵，現場查勘的時間，是否與法官同往等等；評估完成后就結論進行溝通，就評估結論進行答疑，遞交評估報告，收費等。司法行為的特點決定了估價師在估價目的確定、現場勘察、權屬資料取得、評估解釋等過程中必然會受到各種復雜關系的影響和限制，良好的溝通有助于評估項目地順利完成，便于司法人員開展工作，掌握進度，也有利于估價人員按時按質完成司法鑒定評估。
3、司法鑒定評估的估價程序
這里只講幾個重要環節，如下：
3.1現場查勘
估價師在進行現場踏勘時應當有法官陪同，雙方當事人或其委托律師共同到場。現場查勘過程中，估價師應公開收集各種權屬資料，并要求法官和雙方當事人簽字確認其真實性、完整性。估價師應親自到估價對象現場，檢查、觀察估價對象的狀況，包括感受估價對象的位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施的優劣，對此前獲得的估價對象的坐落、四至、面積、土地形狀、建筑結構、用途等情況進行核對，觀察估價對象的外觀、內部狀況（例如設施設備、裝飾裝修、維修養護等），拍攝反映估價對象外觀、內部狀況以及周圍環境和景觀或臨路狀況的影像資料，調查了解估價對象歷史使用狀況（例如是否存放過污染物）、周邊乃至當地類似房地產的市場行情，并搜集補充估價所必要的其他資料等。估價師必須填寫現場查勘登記表，注明查勘日期和查勘人員，并要求法官和雙方當事人簽字確認其真實性、完整性。
3.2權屬等基礎資料校對
司法鑒定評估因其復雜性，很多時候并不能取得其完整的權屬資料，很多時候只能取得一些涉及估價對象的基礎數據等基礎資料，估價師應當通過公開渠道進行校對。特別對于一些存在權屬不清、基礎數據不明的，估價師更應當及時與法官溝通，共同協商解決方案，不得擅自做出無理假設和限制條件。
3.3分析估價對象價值
通過實地查看等調查了解了估價對象狀況及當地類似房地產的市場狀況之后，應有針對性地描述和分析影響估價對象價值高低的自身因素和外部因素，特別是其中的不利因素和有利因素，包括描述和分析估價對象的歷史背景、周圍環境和景觀以及類似房地產過去、現在的供應量、需求量、市場價格及其未來總體趨勢。估價師應當通過公開渠道調查各種司法鑒定評估過程所需的基礎數據，并做好底稿的存檔工作，對于一些電話咨詢、專家咨詢等數據應做好書面記錄，以備查閱。此外，估價師應慎重對待估價對象本身所存在的瑕疵，包括權屬瑕疵，及估價對象本身的狀況瑕疵，并在評估報告中如實披露。
3.4測算估價對象價值
采用不同的估價方法測算出的結果通常是不同的。應在對不同估價方法的測算結果進行比較、檢查、確認、分析的基礎上判斷估價對象價值，確定最終的估價結果。在司法鑒定評估中，圍繞其價值定義，應優先選用市場比較法進行估價。而在市場比較法使用過程中，必須注重選擇與估價對象具有較強可比性的實例，科學的設定價值定義條件下的各個比較因素，使得估價結果不偏離價值定義的內涵。同時，對于估價計算過程和數據來源，必須嚴格遵循估價規范及相關法律法規的規定，做到有依有據，確保估價計算過程的科學合理，確保估價結果做到準確無誤。
3.5撰寫估價報告
在判斷了估價對象價值、確定了估價結果之后，應當撰寫估價報告。有一點必須著重提示的，在運用估價的假設和限制條件時，必須慎重。估價的假設和限制條件是有針對性并盡量簡潔地說明估價所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件。估價師應當謹慎對待假設和限制條件。對于確定性因素，一般不得進行假設；對于不確定性因素，估價師應當勤勉盡責，予以必要的專業關注，針對估價項目的具體情況，合理且有依據地作出假定。對于司法鑒定評估，原則上估價報告中涉及的假設和限制條件若對法院審判和執行有影響的，應事先和法院相關人員溝通協商，避免不必要的重復勞動，更防止估價報告失去期望的使用價值。
4、結論
最高人民法院相繼頒布了《關于民事訴訟證據的若干規定》、《人民法院司法鑒定工作暫行規定》、《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，對人民法院在審理及執行案件中涉及到的有關專業技術鑒定、包括價值評估工作作出了具體的要求。這為各位估價師提供了指引，只要估價師嚴格按照估價程序，規范執行每一步作業步驟，做到有依有據，既能增強估價師的社會影響力，規避司法鑒定評估的風險，也能為案件的順利審結出一份力，促進司法公正和效率,保障民事訴訟活動的順利進行，達到雙贏的局面。
【參考文獻】：
1、中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規范》
2、《房地產估價理論與方法》
3、王學哲《論司法鑒定評估工作的風險防范》
4、胡雪麗《淺談房地產評估中的風險與防范》
5、方茂華《司法鑒定房產評估特點與難點、對策分析》
6、徐惠蘭《談司法鑒定評估中的風險防范》
7、崔太平《論房地產估價司法鑒定的性質與制度創新》
8、《人民法院司法鑒定工作暫行規定》
9、《司法鑒定機構登記管理辦法》
