深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司 陳燕 鐘菊珍
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摘 要：商業地產是一個高投入、高風險的行業，對經濟具有很強的拉動作用，商業地產項目在其內部定價時如何確定值得思考。本文在簡析我國商業地產發展的基礎上，分析了影響大型商業地產內部價格的因素，并進行了相應的實證研究。
關鍵詞：大型商業地產，內部價格，定位。
商業地產是一個四高的行業，高投入、高風險、高貢獻、高回報，隨著我國經濟的快速發展和商業的現代化，我國商業地產面臨著許多新的歷史機遇和挑戰。本文所探討的大型商業地產項目內部定價問題，在進行商業項目定價時，首先需要確定其定位，因為“定位決定地位”，主力消費群決定商業整體檔次。因此，定位是大型商業項目整體定價的基礎，本文將重點探討大型商業地產項目內部價格定位的一般規律。
一、商業地產的內涵
1、商業地產的概念
所謂商業地產(Business Real Estate) ，是指在開發商業房地產的過程中, 將投資估算、開發規劃、市場定位、業態組合、招商、銷售和運營管理等按一定的次序作為一個整體流程來運作的房地產開發與經營業務, 它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業物業的開發與經營[1]。
大型商業地產主要是指大型購物中心等場地。
2、大型商業地產的特點
（1）規模化
大型商業地產經營面積過萬㎡，是規模化、集約化的物業項目。
（2）多功能性
大型商業地產可以是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務、商貿、辦公于一體的商業物業，能滿足人們多種消費需求；也可以是大型專業市場。
（3）購物中心形式
大型商業地產規模較大，地理位置占優，容易形成新的購物中心和消費中心。我國商業的發展趨勢，最明顯的是大型商業地產組建購物中心，呈現出購物中心逐漸取代百貨公司商業龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉化為大型購物中心的一部分，購物中心將發展成為大型商業地產標志性的旗幟。
二、我國商業地產的發展
自2001年以來，我國商業地產的投資迅猛增長，普遍高于其它類型房地產投資的增長水平，據國家統計局統計數據顯示近幾年我國商業地產投資年均增幅連續超過30％。2004年我國全年商業地產投資總額達到1723億元，約占全部房地產投資總額的31％，即使只考慮到20％的最低增值，我國商業地產僅這一年的新增開發體量就約占全球房產總值的萬分之四。
我國商業經過前幾年的快速增長，已進入了調整期，近幾年，特別是2004 年和2005年，我國商業地產增長速度已遠遠大于商業發展速度，造成了商業地產空置率持續攀升和社會資源的很大浪費，據國家統計局2005年6月份的統計數據顯示，我國商業地產的空置面積達已達到2788萬平米，比去年增長 21%。目前全國每年新增的商業地產面積占到整個商品房市場增量的10%-15%，但是積壓的面積卻占到整個商品房積壓量的 25%以上，從 2004 年商品房總體情況來看，在商品房的空置面積總體下降的情況下，商業地產的空置率卻在上升。
因此，中國商業地產聯盟專家委員韓建徽先生，對商業地產開發商們發出了警告。他預測了未來一段時間商業地產的幾個發展趨勢：第一，供應量會進一步增大；其次，空置率也會進一步增大，其中隱性空置率會更大；第三，可能會引發一些收入的問題；第四，商家會面臨激烈的競爭。
三、大型商業地產項目內部價格的影響因素
1、樓層級差
樓層級差是影響不同樓層商業物業價值的主要因素。對于商業物業而言，底層商業價值往往是最大的，且隨著樓層的上升，其商業價值是趨減的；樓層的這種樓層價值規律反映在價格上就形成了樓層價格級差。樓層的價格級差有其自身的規律性，一般的規律是1F：2F：3F的樓層價格級差為1：0.6：0.4左右。
一般來講，地面一層商業價值最高，也是發展商實現利潤最大化的關鍵點所在。但與此同時，單價也較高，超出一部份客戶的承受能力；適當地拉大樓層價格級差，能引導對價格敏感度較高的客戶購買高樓層鋪位，以利于高層單位的消化。
2、位置
位置是影響同層商鋪價值的主要因素，其反映在價格上便形成位置價格級差。根據商業慣例，位于商場主次出入口、主通道兩側及扶手電梯周邊鋪位由于途經人流量最大，因而商業價值最較高。在定價策略上，應合理擴大與控制此類鋪位與內鋪之間的價格級差。如一般情況下存在以下幾種情況：
①展示面數量——金角銀邊
雙展示面及多展示面鋪位商業價值明顯高于單展示面鋪位，多展示面有利于經營商戶從不同側面展示其商品，因此在售價上需與單展示面鋪位拉開一定的價格級差。一般來講，兩端拐角鋪位價格高于中間鋪位價格，價格級差幅度依據商業發展階段有所不同，成熟商業價格級差幅度在10%—15%左右，處于市場培育期的商業市場價格級差幅度相對較大，約在15%—25%左右。
②開間進深比
在同等位置、展示面、進深情況下，開間大的鋪位價格高于開間小的鋪位；價格級差幅度一般在5%—8%左右。
③面積劃分
在鋪位條件同等且位置差異不大的情況下，面積小的鋪位可相對抬高單價，而面積大的鋪位則需考慮相應降低單價，以達到控制總價，降低投資門檻的目的。價格級差一般在8%—10%左右。
④鋪位結構方正度
一般來講，鋪位結構方正，開間進深比合理，且鋪位內部無明顯柱網分布則商業價值相對較高。價格級差一般在3%—5%左右。
四、案例分析
經過我們對深圳市某市級商圈大型商業地產項目調查研究，各大型商業地產項目內部價格主要表現在以下幾個方面：
（1）商業地產項目樓層差梯度系數
各樓層的價格(租金、售價)一般都是以首層作為基數，乘以一定的樓層梯度系數得來的。一般而言，商業形態不同，各樓層的梯度系數也有所差異。
根據調查，某商圈大型商業地產項目內部價格的樓層梯度系數如下所示：
實例 樓層
|
租金（元/m2）/樓層梯度系數
|
1層
|
2層
|
3層
|
4層
|
5層
|
6層
|
實例1
|
租金
|
900
|
500
|
350
|
250
|
|
|
樓層梯度系數
|
1
|
0.55
|
0.38
|
0.28
|
|
|
實例2
|
租金
|
900
|
450
|
350
|
250
|
|
|
樓層梯度系數
|
1
|
0.5
|
0.38
|
0.28
|
|
|
實例3
|
租金
|
450
|
250
|
|
|
|
|
樓層梯度系數
|
1
|
0.56
|
|
|
|
|
實例4
|
租金
|
720
|
380
|
275
|
185
|
150
|
100
|
樓層梯度系數
|
1
|
0.52
|
0.39
|
0.26
|
0.20
|
0.14
|
根據調查顯示，目前某商圈的一二層樓層梯度系數一般在05-0.60之間，三四層以上樓層的梯度系數變化逐漸變小，臨主商業街的商業樓盤一二層的梯度系數高于位于次商業街商業樓盤的一二層樓層梯度系數。
（2）各樓層位置級差劃分
商業項目差異存在的唯一主導因素就是人流的影響。因此一個鋪位價值的發現與判斷，首先就是要分析人流的流向：鋪位若在未來的經營格局中將面臨更多的人流，必然擁有更多的商業機會，其商業價值必然高于一般鋪位；若所在的位置不能很好地吸引人流，意味著此區域的商業價值相對較低，定價時相應鋪位的價格會相應拉低。
一般來說，主入口的人流量高于次入口的人流量、主要通道的人流量高于次通道的人流量。扶手樓梯前的的人流量高于貨梯、步行梯的人流量。
因此，根據商業項目的格局，按位置狀況：臨主次入口情況、臨主次通道情況，臨樓梯情況，將同一樓層的商鋪可以分為3個檔次：
①一層商鋪位置級差劃分
一類鋪：臨街、臨商場主要入口處商鋪；
二類鋪：臨商場次入口、主要通道商鋪；
三類鋪：臨次要通道兩側、內中庭鋪位。
②二層以上商鋪位置級差確定
一類鋪： 樓層間扶梯旁鋪位，垂直電梯出入口處鋪位；
二類鋪： 臨內走廊通道鋪位；
三類鋪： 臨外走廊通道旁鋪位。
根據調查，某商圈大型商業地產項目內部價格的位置級差系數如下所示（假設面積、開深進深比、鋪位方正等均相等）：
實例 位置
|
租金（元/m2）/位置級差系數
|
一類鋪
|
二類鋪
|
三類鋪
|
實例1（成熟商業）
|
租金
|
1000
|
850
|
700
|
位置級差系數
|
1
|
0.85
|
0.7
|
實例2（市場培育期）
|
租金
|
450
|
360
|
240
|
位置級差系數
|
1
|
0.80
|
0.53
|
由此可見，各檔次內商鋪價格按照位置級差進行劃分，同檔次內價格級差幅度由于商業市場的成熟度不同，顯示出不同的價格差異。
總的來說，大型商業地產的影響因素眾多，除樓層、位置、面積等因素外，業態也是影響其商業價值的一個重要方面；熟悉并了解大型商業地產內部格局、經營方式，以便能更合理的確定項目內部價格。
參考文獻：
[1]吳德云.“地產大鱷+商業巨頭”商業地產新模式初探.
[2]葉鶯.中國商業地產聯盟秘書長:商業地產是“四高行業”.東方早報，2006-04-05
