一、近年房地產宏觀調控政策回顧
2005年以來，我國房地產市場發展速度加快，伴隨房價的迅速攀升，房地產市場泡沫逐漸顯現，為了維護房地產市場的持續、健康發展，中央和地方政府紛紛加大宏觀調控力度，一系列宏觀調控政策頻繁出臺，極大地影響著房地產市場的發展。
●2005年
2005年重點圍繞打擊供給環節和消費環節的炒作行為展開，并從稅收入手，整頓房地產市場，主要政策有：
1、2005年3月26日，《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔2005〕8號）出臺，即“國八條”；
2、2005年4月30日，國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，即“新國八條”；
3、2005年5月26日，關于貫徹《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見通知》的通知（建住房電[2005]33號）；
4、2005年5月27日，關于加強房地產稅收管理的通知（國稅發[2005]89號）。
2005年宏觀調控重點：一是有效調整房地產市場的供求關系，從增加供給和減少需求兩方面入手來調整房地產市場，實現穩定房價的目的。一方面，利用信貸、稅收等經濟手段，提高炒房成本，抑制房產投機需求；嚴格控制城市拆遷改造規模，抑制被動住房需求。同時，加大對閑置土地的清理力度，以此增加土地供給。二是在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持，改善住房供給結構。三是整頓房地產市場秩序。出臺了不準預售房再轉讓、實行購房實名制、上網交易等措施，并依法嚴肅查處違法違規銷售行為。加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產市場運行情況的動態監測，創造良好的市場環境。
●2006年
2006年，以“國六條”的出臺拉開了新一輪調控的大幕，隨后各種細化的調控措施陸續出臺，從土地、稅收、外資準入、信貸、住房結構和房地產市場交易秩序等方面全方位對房地產市場進行了全面調控。
2006年4月27日關于調整金融機構人民幣貸款利率的通知（銀發[2006]134號）；
2005年5月27日，出臺《國務院常務會議促進房地產業健康發展的六項措施》，即“國六條”；
2006年5月24日，國務院辦公廳轉發《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發（2006）37號）；
2006年5月30日，國土資源部發布《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》；
2006年5月31日，國家稅務總局發布《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發[2006]74號）；
2006年7月6日，建設部發布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號）；
2006年7月6日，建設部、國家發改委、工商總局發布《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》（建住房[2006]166號）；
2006年7月11日，《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（建住房[2006]171號）；
2006年7月13日，《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》（國辦發〔2006〕50號）；
2006年7月18日，《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》；
（國稅發[2006]108號）；
2006年7月22日，《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》；
2006年8月18日，中國人民銀行決定上調金融機構人民幣存貸款基準利率。
●2007年
政策調控延續到2007年，除了落實前幾年出臺的各項措施外，還從其它方面予以完善，其中金融調控成為主旋律，全年共計加息5次，9次上調存款準備金，此外，加快建立建立全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，標志著政策調控思路的轉變。
2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日和9月14日，央行實施了五次加息，5年期以上的商業貸款基準利率由6.84%上漲到7.83%，共計上漲了0.99%；五次加息的幅度依次為0.27%、0.09%、0.18%、0.18%、0.27%；
2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日，央行九次上調存款準備金率，從9.5%上調至13.5%；
2007年2月2日，市建委、市政府外辦、市公安局、市工商局、市商務局聯合發布《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》；
2007年3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，10月1日起實行；
2007年8月13日，國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。
●2008年
2008年，對房地產市場的調控分為兩個階段，上半年繼續延續前幾年以來從緊的調控政策，包括上調存款準備金率等；2008年第四季度，隨著美國次級債危機的影響迅速蔓延，調控方向急轉直下，房地產又一次成為擴內需、保增長的重要產業之一，對房地產市場開始松綁，從稅收、信貸等方面出臺了一系列刺激房地產市場消費的政策。
2008年1月15日、3月25日、4月25日、5月20日四次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率，每次上調0.5個百分點；
2008年8月25日,央行銀監會聯合發文要求嚴格建設項目貸款管理；
2008年9月15日,央行宣布央行宣布從9月16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，以及下調存款準備金率0.5%；
2009年10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其它期限檔次存貸款基準利率作相應調整。央行同時還宣布了我國銀行存款準備金率9年來首度下調的決定：從10月15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；
2008年10月28日,央行年內第三次下調利率，一年期存款基準利率由3.87%下調至3.60%，下調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的6.93%下調至6.66%，下調0.27個百分點；其它各檔次存、貸款基準利率相應調整；
從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策；
從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；
對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%；
中國人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。
二、2009年房地產宏觀調控政策
為了扭轉金融危機帶來的我國國民經濟下滑的勢頭，2009年房地產市場宏觀調控延續了2008年年底以來的思路，一方面繼續加大政策扶持力度，從稅收、利率等方面，刺激、鼓勵房地產市場消費，另一方面，進一步緩解開發商資金壓力，加大對普通商品房建設的信貸、稅收支持；此外，繼續加強住房保障體系建設，促進房地產市場的穩定健康發展。
2009 年03 月05 日，兩會政府工作報告再次明確了房地產業在經濟發展中的重要地位。報告指出，以房地產代表的核心產業，將是中國經濟發展的發動機，在本輪經濟復蘇中具有較強的推動作用，今年工作的重點將是促進房地產市場穩定健康發展；
2009 年3 月23 日，中國人民銀行和銀監會發布《關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》，深入貫徹落實黨中央、國務院關于進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施和精神，執行適度寬松的貨幣政策；
2009 年5 月22 日，住建部、發改委、財政部發布2009年-2011 年廉租住房保障規劃，總體目標是從2009 年起到2011 年，爭取用三年時間，基本解決747 萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題；
2009 年5 月27日，國務院常公布了固定資產投資項目資金比例的調整結果，其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。
受年初刺激房地產市場需求政策的影響，2009年中國房地產市場迅速反彈和升溫，以深圳為例，2009年1～8月深圳市新建商品房銷售面積525.06萬平方米，同比增加132.63%。其中，商品住宅銷售面積492.86萬平方米，同比增加138.24%。但是，隨著樓市的迅速回暖，也伴隨產生了一些問題。如：各地房價重新步入非理性上漲階段，有的城市房價增長速度甚至超過了2007年；捂盤惜售，刻意制造供不應求現象等不規范市場行為也愈演愈烈；投資性需求和投機性需求重新抬頭，擠壓自住型需求和改善型需求。2009年8月以來，房地產市場需求呈現出萎縮趨勢，以深圳為例，2009年8月、9月，商品住宅成交面積在30萬平方米左右，較5～7月月交易量下降了約50%。
針對房地產市場再次出現的一系列問題，為了維護房地產市場的健康發展， 近期，貨幣政策 “微調”，各部委相繼在房地產領域釋放“從緊”信號，其中，土地、信貸調控力度尤為明顯，樓市政策風向正在轉變。
2009年6月22日，銀監會辦公廳正式向各地銀監和各銀行總行印發了名為《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。通知要求各銀行，嚴格把關二套房按揭貸款的審查和發放，不得自行解釋‘二套房貸’ 認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數；
2009年7月23日，在當前信貸資產規模迅速擴大的狀況下，為了優化信貸結構、保障貸款資金的安全，有效防范信用風險，銀監會發布《固定資產貸款管理暫行辦法》，辦法自發布之日起三個月后施行；
7月23日，銀監會新聞發言人廖岷23日表示，銀監會二套房貸政策沒有調整，銀監會始終嚴格執行二套房貸的有關政策不動搖；
2009年10月21日，銀監會發布消息稱，要科學把握信貸節奏，加強風險管理制度和機制建設，而在公眾關注的“二套房”方面，銀監會主席劉明康明確表示，要嚴格執行“二套房貸”政策不動搖；
2009年1月1日開始實施的個人住房轉讓營業稅優惠政策至2009年12月31日即將到期，目前尚未見延續的趨勢；
2009年9月1日，國土資源部下發了《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，國土部將加快運行建設用地綜合監管平臺，重點對土地供應、項目用地開發利用等情況進行動態監管；
2009年9月30日，國務院發布了《關于集約用地的通知》，首次明確規定了相對嚴格的"閑置"費用標準。
三、2010年房地產宏觀調控政策展望
從2009年中央對房地產行業實行的是寬松的貨幣政策，并實施了多項刺激樓市的政策來促進房地產市場的發展，以拉動內需的增長，但從2009年底出臺的政策來看，有收緊的趨勢，從營業稅改成2年改5年來看，對房地產市場投機有一定的抑制作用，防止房地產市場的過熱發展；另一方面政策對保障性住房建設的加強，可能會緩解目前房價快速上漲的局面。總的來看，我司對2010年房地產、土地相關調控政策展望如下：
房地產調控政策以穩定房地產市場為主；
閑置土地回收方面：由于開發商囤地現象較為嚴重，特別是2年未開發土地現象嚴重，因此，可能主要針對該部分閑置用地加強處理，加大閑置用地回收的執法力度；
集體建設用地流轉方面：鑒于廣東省內部分城市集體建設用地流轉相對較為成功，而2009年國家也對集體用地流轉方面出臺了部分政策，因此，2010年可能對集體建設用地流轉出臺相關的細節文件。
金融政策方面
由于2009年底金融政策有所收緊，而2009年中央的4萬億投資效果上不明朗，因此，預計2010年金融政策方面應偏于保守。
總的來看，預計2010年房地產、土地、金融政策仍應以穩定房地產市場為主。
