隨著住宅限購，有媒體報道指廣州有不少住宅市場的閑置資金將投入商業地產領域。對于一些小投資客來說，小型的商鋪、商改住項目都是不錯的選擇，這些項目的開發商、投資者以及地產中介都忙著采用各種攻勢大力攬客。
小投資客青睞200~500萬小商鋪
“70萬買黃金地段商鋪”、“商鋪不限購，升值空間廣”……近期不少人都向記者反映，收到很多類似的地產中介推盤短信。和過去推各種新建住宅樓、郊區別墅不同，越來越多的地產中介公司開始以“不限購”的噱頭吸引買家關注商鋪、寫字樓等商業地產。
實際上，不少專營工商鋪的地產中介行都表示，目前從住宅市場轉過來的小投資客，一般都鎖定200萬到500萬左右的小商鋪較多。這一說法也得到不少行家的印證。此前合富置業市場部的梁燕明曾向媒體介紹，近期廣州商業地產成交中以商鋪成交尤其活躍，500萬元以內的商鋪成交最為集中。
黃埔60萬元小區鋪和100萬元住宅租金持平
實際上，目前也有不少地產界人士建議從住宅轉戰商業地產的投資客可以先從價格較平實的社區商鋪入手。但是記者發現，目前大部分社區商鋪的投資回報率僅在3厘(3%。)、4厘(4%。)左右。記者日前在黃埔區一個大型住宅小區實地走訪了幾間出售商鋪，相比起臨街商鋪五六萬到十幾二十萬每平米的單價，小區商鋪20000元/平米左右的單價會“平易近人”許多。記者看到一間20多平米的小區首層商鋪，總價僅60多萬元，每平米單價在25000元左右。商鋪月租金在2000元左右，與該小區80平米左右兩房的租金價格持平，“買個兩房要花100多萬元，肯定是買商鋪抵了”，帶記者去看鋪的地產中介劉先生如此說。據劉先生介紹，近期向他們咨詢社區商鋪的客戶也在增多，有些客人是認定“一鋪養三代”準備長期持有，有些則是認為現在投資住宅有了障礙，商鋪投資前景看好，而該小區里的商鋪還處于“價格低位”，正好是入手的時機。“以前來買這里二手商鋪的多數是住小區里的業主，想要做點小生意，但現在外面的人也多了”，劉先生說。
珠江新城外地豪客或多過本地投資客
記者走訪了多家專做商鋪租售的地產中介，他們都表示，在投資商鋪這一領域，現在外地豪客可能比本地投資客要多。在體育西路附近做商鋪租售的合富置業地產中介經理張先生說，現在對外地人實行住宅限購，他們的投資選擇范圍更小了，“而且一些豪客本來就喜歡寫字樓、商鋪之類的”。他說，以前他所在地產公司代理銷售過一些新的寫字樓，有不少外地客人是三五成群甚至組團來買。除此之外，一些小區商鋪近期也成為中介熱捧的“新星”。
在珠江新城，記著了解到，不少商鋪的叫價比去年同期要高出幾萬元/平米。在珠江新城做商鋪中介的陳先生說，珠江新城的商鋪漲勢從去年年中之后開始特別明顯，有些地段同類型商鋪去年業主的開價都低于20萬元/平米，而今年放出來的價格接近25萬元/平米。“主要原因是住宅市場那邊的投資者轉過來了，另外就是珠江新城整個環境在亞運后變好了”，他說。
小北路寫字樓租售均低于住宅
在小北路附近的一處寫字樓，黃先生看中了一套120多平米的單位，“14000多元一方，總價才160多萬元，附近很多住宅遠遠超過這個價錢”。黃先生之前也了解過環市路一帶的一些住宅樓盤，發現位置較好的二手樓單價普遍超過20000元每平米。據他觀察，在環市路、東風路一帶有幾年“年份”的寫字樓里，出租行情也不錯，有不少在火車站附近做生意的貿易公司或外地采購商在此開設辦公點，租金在每平米60元左右，“一個月的租金大概7000元左右”。而附近地段的一些小戶型住宅，不足30平米的一房單位租金都超過2500元，平均每平米租金達到80多元。黃先生認為這樣的寫字樓租值不算高。
濱江東地產中介忙“掃鋪”
在濱江東路附近做地產中介三年多的胡小姐告訴記者，以前她幾乎沒有關注過附近的臨街商鋪，但最近開始不得不留意起這些商鋪的租售情況。“一些老客人對商鋪的詢問度明顯高了”，她說，因為也認識不少專做“包租公”、“包租婆”的小投資客，幾年來買了不少中小戶型專門用來放租，有時一有類似戶型的住宅放出來，就會先給他們通風報信。不過，現在這些熟客在聽到這樣的電話時不再感興趣，而是讓她幫忙留意一些便宜的商鋪。因此，胡小姐也開始逐間逐間商鋪去了解情況。
江南西旺鋪看多買少
在江南西路一家小地產中介公司，業務員小鄭說，他們平時都是做附近的樓房租售較多，但附近也有一些臨街小商鋪。“我們整家店本來只有一個人負責商鋪這塊，現在大家都跟他要資料”。他說，因為感覺近來咨詢商鋪的客人變多，不少同事也想分杯羹。不過，小鄭認為，現在考慮買商鋪的客戶中，還是觀望居多，真正下手的少。“江南西這邊的店鋪確實不愁租，但賣得也貴”，他舉例說，附近有一處臨街商鋪不到20平米，原業主給出的單價接近10萬/平米，整個鋪頭的賣價近200萬。雖然這間鋪目前的租金在7000元左右，但不少客人看過之后，都有些猶疑，“他們剛從買住宅樓這邊轉過來，錢也不是說特別多，一看到這種單價還有點接受不了”。
天河、荔灣旺鋪售價漲一兩成
記者在白云區云山詩意、時代玫瑰以及珠江新城等多個小區發現，不少小區商鋪近期的售價升高不少。在白云區記者走訪了多個小區的社區商鋪，發現出售均價都在每平米55000~65000元左右。在時代玫瑰園，一個30平方米左右的臨小區內路邊商鋪售價要130多萬元。而有附近的地產中介告訴記者，去年年中這類商鋪的售價在100萬元左右，“現在限購房子了，投資客只能買鋪，商鋪的行情都在看漲”。在其他一些傳統商業旺地如天河北、體育西及老城區荔灣等地，不少中介都表示商鋪的價格在近一年來提高了一兩成。個中原因，與住宅限購政策分不開。此前就有媒體引用業內人士的觀點，認為目前廣州有七八成住宅市場資金在閑置，除了投入股市等其他投資渠道，不少資金都流入了商業地產，自然令商鋪、寫字樓等商業地產價格水漲船高。
買鋪有風險專家吁認清產權
記者了解到，實際上商業地產尤其是商鋪的投資門檻至少都是兩三百萬元。被中介熱推的一些幾十萬元商鋪，往往是由一個投資客盤下的大店鋪分割出來的小型商鋪，這種分割式產權商鋪的風險較高，一般是一次性出售5年、10年左右的經營權，而且多半地理位置一般。
首層商鋪與住宅同一房產證也限購
另外記者了解到，買小區商鋪也有一定投資風險。想通過中介購入一處老城區小區商鋪的溫先生告訴記者，他過年前就開始在看鋪，本來看好了一處小區鋪，中介也強調這是商用物業。但后來他通過調查和咨詢了解到，這個位于住宅首層的商鋪并沒有獨立的房產證，與整棟住宅樓是同一個房產證，性質屬于住宅，在限購范圍內。
投資分割式商鋪風險大
房地產業資深專家、廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，跟商鋪、寫字樓對比，現在的商業地產公寓類產品(“商改住”)較受歡迎，因為后者比商鋪、寫字樓便宜，20000多元一平方米，面積不大，一般40平方米左右，100萬元左右就能成交，加上公寓類產品不限購，適合個人購買投資。
當記者問到如果投資一些由一間大店鋪分割出來的小型商鋪的風險如何，韓世同建議，發展商將綜合性商場分割成若干個小型商鋪，并將其部分以物業公司或商場經營管理公司的名義，承諾投資者在一定年內給予抽成等等的回報。可是開發商一旦賣出商鋪，就沒那么用心經營了，管理也得不到保障。投資這種分割式商鋪風險較大，要格外小心，目前有很多投資失敗的事例。
【同致誠評論】由于限購令的出臺，部分原打算投資住宅市場的資金不能進入住宅市場，在物價快速上漲，通脹預期較高的情況下，市場上大量資金開始選擇新的投資途徑。此時，市場上辦公物業價格低于同地段住宅價格，而且出租情況相對穩定，租金水平又高于住宅租金的情況下，辦公物業逐漸受到原住宅投資者的注意；另一方面，市場上一直有“一鋪養三代”的說法，投資商鋪不僅為投資者帶來持續的現金流，提供較為穩定的高收益，同時商鋪本身隨著周邊配套的成熟，有具有較高的升值潛力。因此，在住宅市場投資受阻的投資者逐漸將眼光聚集到商業物業上，造成商業物業投資升溫，售價快速上漲的趨勢。
