扈守艷
（深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司，杭州)
工業(yè)用地評估是指對地類用途為工業(yè)的宗地進(jìn)行評估。由于工業(yè)用地在市場上的流通量較少，并且個案差異大，同時，由于工業(yè)用地宗地面積大、收益小距離市區(qū)較遠(yuǎn)等特殊性，在實(shí)踐中，采用市場比較法評估過程中，與其它用途宗地采用市場比較法相比，需要注意較多的技術(shù)問題，本文主要探討運(yùn)用市場比較法進(jìn)行工業(yè)用地評估時需要注意的一些技術(shù)問題。
一、工業(yè)用地特點(diǎn)及影響因素
工業(yè)用地包括工業(yè)、工業(yè)倉儲、交通、電訊（移動）基站、供水、供電、供氣等類用地。
（一）工業(yè)用地價格的特點(diǎn)：
1、工業(yè)用地價格一般與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)因素相關(guān)性較強(qiáng)。
2、工業(yè)用地受非市場化因素的影響較多。政府在出讓工業(yè)用地往往會考慮引入企業(yè)形成工業(yè)功能區(qū)的集聚效應(yīng)、企業(yè)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)、企業(yè)的品牌聲譽(yù)等，從而在出讓條件上利用優(yōu)惠政策及限制政策進(jìn)行定向出讓，這些政策因素對地價有較大影響，從而造成工業(yè)地價在各地區(qū)大多呈現(xiàn)價格普遍較低的情況。
（二）工業(yè)用地價格的影響因素：
對工業(yè)用地價格造成影響的因素眾多，一般隨時間和地域不同其產(chǎn)生的作用也不同。大致可對這些因素分為三類：
1、一般因素：
一般因素是指對某地區(qū)工業(yè)用地價格總體水平的變動具有共性影響的因素，能夠決定地價高低的水平。
（1）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般應(yīng)與工業(yè)用地價格成正比例關(guān)系。
（2）城市規(guī)劃。城市用地規(guī)劃及城市性質(zhì)規(guī)劃都會影響到供地規(guī)模、用地結(jié)構(gòu)及土地使用強(qiáng)度等等。這些將關(guān)系到一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施變化和公共設(shè)施變化，都將對地價產(chǎn)生影響。
（3）城市的土地制度。一個城市工業(yè)用地的供應(yīng)制度及使用計(jì)劃等會限制土地市場的供地形態(tài)、利用方式，這些都會影響到工業(yè)用地價格。
（4）城市區(qū)位。城市區(qū)位好，那么資金流、物資流、人流、信息流等匯集程度就好，工業(yè)用地的需求和工業(yè)產(chǎn)出就相對較高，因而地價也會較高。
2、區(qū)域因素：
對工業(yè)用地影響較大的區(qū)域因素一般有以下幾個：
（1）片區(qū)發(fā)展前景；
（2）產(chǎn)業(yè)集聚程度；
（3）周圍土地利用狀況；
（4）能源、原材料保障度。
3、個別因素：
影響工業(yè)地價的個別因素主要有：宗地形狀、宗地內(nèi)土地開發(fā)程度、臨路狀況、容積率、宗地面積、工程地質(zhì)條件、土地剩余使用年限、規(guī)劃限制條件等。
二、工業(yè)用地評估中市場比較法技術(shù)處理
市場比較法是指根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價值相同的土地交易實(shí)例與待估宗地加以對照比較，在兩者之間就影響該地塊的交易情況、交易期日、影響因素等進(jìn)行修正，求取待估宗地在評估基準(zhǔn)日地價的方法。
（一）案例獲取。運(yùn)用市場比較法進(jìn)行工業(yè)用地的評估，首先要獲取可比案例。一般來說，工業(yè)用地成交案例有以下三個來源：
其一，政府部門在一級土地市場上通過招、拍、掛等形式進(jìn)行出讓，這樣的案例可通過國土資源局的網(wǎng)站公布的信息來收集；
其二，占地企業(yè)在地產(chǎn)交易網(wǎng)站或中介公司對外轉(zhuǎn)讓。可以通過中介公司信息平臺或一些報(bào)紙等媒體來收集；
其三，法院進(jìn)行的企業(yè)破產(chǎn)拍賣。可在各拍賣公司網(wǎng)站發(fā)布的信息或法院發(fā)布的信息處進(jìn)行收集，也可以直接參加各拍賣公司的拍賣會來獲取信息。
在收集和占有大量成交案例信息后，下一步就是對案例可比性進(jìn)行分析。
一是一級市場上獲取信息適用性分析。一些地方政府為了能夠招商引資，有時在一級土地市場上不惜采用壓低出讓價格的手段。隨著《全國工業(yè)土地最低出讓標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)行后，工業(yè)用地的出讓價格有了一定程度的增幅，但是各地的出讓地價還會隨著工業(yè)功能區(qū)的規(guī)劃制定一些相關(guān)的地方政策例如投資強(qiáng)度、投資規(guī)模等方面來實(shí)際上減少用地企業(yè)的先期投入，吸引用地企業(yè)的進(jìn)駐，例如杭州余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地出讓一級市場上20-30萬元/畝，但市場上可以達(dá)到50-70萬元/畝。因此一級市場上有些出讓信息偏離市場行情，在選取可比案例時要予以剔除，要盡量選取一級市場上不設(shè)定條件的公開拍賣的案例作為可比案例。
二是中介公司提供的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓信息的適用性分析。現(xiàn)在一些土地出讓者自己或通過中介公司在報(bào)紙、網(wǎng)站上進(jìn)行售地，為了避免同行競爭及運(yùn)用一些營銷策略或受其他因素影響，往往對土地特征描述較為粗略。如果運(yùn)用此類案例要對地塊的相關(guān)情況和轉(zhuǎn)讓條件等進(jìn)行詳細(xì)的了解，對搜集的案例資料進(jìn)行整理，分析判斷其可比性如何。
（二）考慮相關(guān)因素對案例的影響。
有些因素對工業(yè)用地價格的影響比較大，一般來說，以下幾個因素影響較大：
一是時間因素。根據(jù)土地估價理論與方法，土地估價過程中對可比實(shí)例案例的選取一般要選取交易時間在兩年以內(nèi)的案例，在土地交易市場比較平穩(wěn)的狀態(tài)下可以延長至3年。
二是區(qū)域因素。例如企業(yè)所在地的產(chǎn)業(yè)聚集度、交通便捷性、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、工業(yè)園區(qū)規(guī)模等因素都應(yīng)歸類到區(qū)域因素中。在選取可比案例時可以在同一供需范圍內(nèi)相鄰的區(qū)域、類似的區(qū)域中對這些因素進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?/span>
三是容積率因素。一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但隨著建筑容量的增大，地價隨容積率的變化呈現(xiàn)先遞增后遞減的趨勢，但是容積率對地價的影響程度依土地用途的不同而不同。工業(yè)用地一般受容積率的影響不大，而且根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于保進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號）“對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價款。
四是土地開發(fā)程度對地價的影響。無論是政府出讓地塊還是中介公司推出的地塊，也無論是一級市場還是二級市場，各宗地現(xiàn)狀不可能整齊劃一。有生地出讓、毛地出讓、熟地出讓，也說是說土地出讓價格的內(nèi)涵是不會一樣的。因此在選取可比案例時要考慮到運(yùn)用適當(dāng)?shù)男拚齺斫y(tǒng)一土地價格內(nèi)涵。
（三）運(yùn)用市場比較法編制指數(shù)進(jìn)行影響因素修正
運(yùn)用市場比較法進(jìn)行評估時，對估價對象與可比實(shí)例進(jìn)行比較時要進(jìn)行比較因素的修正，一般可分為：
1、交易情況修正：按估價對象與可比實(shí)例是否為正常交易來確定是否要進(jìn)行此項(xiàng)修正；
2、交易期日修正：把可比實(shí)例在其成交日期的價格修正為在估價期日的價格；
3、土地使用年期修正：運(yùn)用土地使用年期修正系數(shù)K=1-（1+r）m/1-(1+r)n
其中：K----土地使用年期修正系數(shù)
r-----土地還原率
m----可比實(shí)例宗地土地使用年期
n----待估宗地土地使用年期
4、區(qū)域及個別因素修正。
在編制比較因素條件指數(shù)表時，能量化的一定要具體量化指標(biāo)。
