(深圳 秦文)
摘要:隨著我國城市化進程的不斷加速，農村集體土地上的房屋征收評估的重要性越來越大，集體土地上房屋征收不同于城市房屋，后者現在已有明確的政策法規對其規定，如國家已經出臺了《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，相應的理論方法也較成熟，而集體土地上房屋征收尚無國家性的政策規范，多以地方性的法律法規為主。隨著大量集體土地及房屋的征收，產生了許多的社會問題。其中被廣泛關注的房屋征收問題成為激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設的一大頑疾。在此背景下，本文對集體土地上的評估辦法進行了探討。
關鍵詞：集體土地 房屋 征收 評估
一、背景
城市化、工業化是經濟發展的必需，是一個城市發展和地域不斷擴展的過程，自從20 世紀 80 年代開始，我國各級城市為追求經濟的發展，GDP 的增長，除了城市基礎設施建設外，各種工業園區、開發新區等特殊經濟區域猶如雨后春筍不斷涌現。與此同時伴隨著大量集體土地及房屋的征收，許多社會問題也隨之產生。其中被廣泛關注的拆遷問題成為激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設的一大頑疾。國家已經出臺了《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對國有土地上的房屋征收進行了規范，但是，對于集體土地上的房屋征收國家性的法規政策法規還未出臺。因此，如何根據現階段房屋征收補償標準，合理運用評估方法綜合確定集體土地上房屋征收的公平補償價格，已成為當前亟需解決的現實課題。
二、集體土地征收的法律依據
目前，國家在法律層面涉及到對集體土地征收及房屋補償的依據主要有以下幾方面：
第一，《憲法》第十條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”
第二，《土地管理法》第2條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。第 47 條規定：“征收土地的，按照土地的原用途給予補償，分別規定了土地補償費和安置補助費的補償標準，征收其他土地的，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的補償標準進行補償，但同時又規定了土地的補償費和安置補助費不得超過土地被征收前三年平均產值的 30 倍”。此規定，是把集體土地上的房屋作為地上附著物進行補償的法律依據。
第三，2007年頒布實施的《物權法》第42條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”
以上關于征收與補償的立法，僅僅對集體土地和房屋征收補償作了簡單規定，除以上三方面的法律規定外，各地對集體土地和房屋的征收補償各有不同，以地方性法規、地方性政府規章等規范性文件的形式加以規定。
三、集體土地的特殊性質對房屋評估的影響
《土地管理法》規定：“城市市區的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有。”
按照以上規定，農村土地所有權歸農村集體組織所有，村民只擁有其使用權，故不存在法律意義上的交易市場，而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權，但是卻是不完整的所有權，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權，即轉讓買賣的權利。房屋的交易也僅僅限制于農村組織內部成員之間，沒有一個統一明晰的市場價格。因此農村房屋在評估時不能使用市場比較法。
集體土地上房屋不能轉讓買賣這一特點，對房屋征收評估工作產生了重要影響：目前房地產評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為沒有一個集體土地房屋交易的市場，類似房地產的市場價格沒有辦法確定。
四、集體土地上房屋征收估價思路探討
由于集體土地上的房地產價值評估，缺乏類似的房地產交易實例，難以采用市場比較法進行估價；又由于集體建設用地上的房屋，收益難以確定，而且運營費用(管理費、保險費、稅金、維修費等)較難估算或國家沒有相關規定(指針對集體土地上的房地產)，因此集體建設用地上的房地產也難以采用收益法進行估價。
由于目前集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規出臺，多以地方性的法律法規為主。在各地區的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。
下面舉例具體分析。北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規定。其中，《辦法》的第十四條中明確規定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”。即按照“房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價”的方式，是采用成本法。
福州市政府 2009年印發了《福州市農村集體土地房屋拆遷補償安置規定(試行)，文件規定：“住宅拆遷補償安置的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋安置。”“貨幣補償，將確認的被拆遷房屋合法面積按市場評估價折算成貨幣，由被拆遷人自行購房安置。市場評估價由房屋區位補償單價和舊房補償單價組成。”從這一份文件可以看出福州市集體建設用地上住宅房地產的補償標準方式與北京市相同，采用的成本法。
成本法是先按不同建筑結構的評估基準價和建筑面積（應以有資質測繪機構的現場實測數據為準）計算出全新估價對象的重置價格，再考慮估價對象的建成年份、實際使用情況等因素扣除房屋折舊，最后綜合二次裝修等補償項目得出估價對象的評估價格。
實際運用成本法估算集體土地房屋補償價格時,可采用分部分項法或基準價格修正法，以及工程造價類比法進行評估。
（一）分部分項法
分部分項法的具體操作程序：
1、現場勘測房屋各組成部份(即分項，如墻體、樓面地面等)的主要特征，如用料、工藝以及規格數量等；
2、計算各分項數量；
3、根據現行工程定額標準確定各分項價格；
4、評定房屋成新；
5、確定房屋評估價格：
評估單價=(Σ分項價格)×成新率÷建筑面積
同一拆遷基地內房屋結構、用途等基本相同的成片房屋，可采用分部分項法確定典型房屋的價格，作為該拆遷地范圍內同類房屋的基準價格。然后根據不同房屋的墻身、屋面、層高、樓地面等因素，對該基準價格進行修正，確定被拆除房屋的評估價格。
（二）基準價格修正法
基準價格修正法的操作程序有如下幾步：
1、按照房屋的建筑結構進行分類；
2、在同一類別房屋內確定典型房屋；
3、測算并確定典型房屋的價格作為基準價格；
4、依據房屋的屋面、墻身、樓地面、層高等方面的差異進行修正；
5、確定房屋成新；
6、確定房屋的評估價格。
（三）工程造價類比法
工程造價類比法是根據實際情況，用與擬估房屋在結構、功效等方面相同或相似的已建成的工程造價進行類比，通過對有差異的項目進行調整，確定被拆除房屋的評估價格。工程造價類比法宜適用于有可比較的類似工程的房屋評估。
工程造價類比法的操作程序：
1、根據評估對象的實際狀況，選取并確定類似工程；
2、計算修正系數：人工費用修正系數(K1)，材料價格修正系數(K2)，機械使用費修正系數(K3)，間接費用修正系數(K4)；
3、計算總造價修正系數K
K=類似工程人工費比例×K1+類似工程材料費比例×K2+類似工程機械使用費比例×K3+類似工程間接費比例×K4
4、計算房屋評估價格；
評估價格=類似工程單價×K×建筑面積
五、采用成本法應注意的問題
由于采用成本法測算時以現狀規劃利用條件為基礎進行價值評估，沒有考慮土地近期可能重新規劃或調整用途帶來的未來可預見的升值，評估的補償價格往往偏低，雖然也是房地合一的價格，但與真正的市場價格存在著差距，因此，在征收拆遷的實踐中，可以使被拆遷人來參與分享部分土地的增值收益。可采用以下幾種基本形式：一是貨幣補貼形式，即拆遷入在對被拆遷人房地產現狀條件下價值給予等量補償后付給額外的貨幣，作為對被征收土地未來可能的增值收益的貼補。二是權益入股形式，即被拆遷人將其被征收房屋的部分權益以股本的形式，投入到土地的征收與再開發項目中去，直接參與開發利潤的分享，同時承擔一定的開發風險。
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