一、2016年房地產新政策
“去庫存”和不同市場的分化是2016年房地產市場的關鍵詞。一、二線城市樓市調控旨在“控房價”，三、四線城市樓市調控旨在“去庫存”。
房地產“去庫存”作為響應中央“供給側結構性改革”的一個重要內容，上半年在政策方面也出臺了一系列配套措施：
（一）銀行貸款方面：
2月2日，中國人民銀行聯合銀監會首先送出“信貸大禮”，決定在不實施限購的城市對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。
2月17日，中國人民銀行、住建部聯合財政部發布通知，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。（過去由于公積金存款利率太低，許多人會想辦法提取公積金，而現在存款利率提高，有望在一定程度上吸收公積金存款，更大地發揮公積金的作用，而對于購房者來說，用公積金貸款買房的還款壓力可以進一步減輕。）
（二）稅收優惠方面：
2月19日，財政部、國家稅務總局和住建部三部門發布《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，對個人購買前兩套住房給予降低契稅優惠；對個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。具體體現為：
1、對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
2、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
河源方面，《河源市區購買商品住房財政補貼資金管理辦法》規定：對個人購房可獲得財政補貼5000元的政策繼續有效，并將持續至今年年底；對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
二、河源市上半年房地產市場分析
（一）2016年上半年河源市區土地市場分析
背景：3月15日，記者從廣東省國土資源廳獲悉，除國家重點項目和民生保障項目外，河源市被暫停安排供地。
按照國土資源部《關于推進土地節約集約利用的指導意見》的有關規定，經省人民政府同意，該廳對截至2015年12月31日、近五年（2010年至2014年）批而未供和閑置土地處置不力的1個地級市和23個縣（市、區）暫停2016年新增建設用地指標使用或土地供應。
據介紹，廣東省國土資源廳對2010年至2014年近五年供地率未達到60%的河源市本級（源城區）、肇慶市、江門市本級（蓬江區、江海區、新會區）、茂名市本級（茂南區、電白區）、揭陽市本級（榕城區、揭東區）等4個市本級，河源市（東源縣、和平縣、龍川縣、紫金縣)、韶關市始興縣、梅州市豐順縣、汕尾市海豐縣，湛江市雷州市、清遠市英德市等9個縣（市），除國家重點項目和民生保障項目外，暫停安排（使用）2016年新增建設用地指標。（惜售抬價）
對超過土地使用合同規定的開工時間一年以上未開工、且未開工建設用地總面積超過2010年至2014年近五年年均供地量的河源市和平縣、汕尾市陸豐市、肇慶市德慶縣、云浮市羅定市等4個縣（市），潮州市本級（湘橋區、潮安區）等1個市本級，除國家重點項目和民生保障項目外，暫停新增建設用地供應。（惡性囤地）
1、土地供應情況
2016年上半年河源市源城區共有20宗土地掛牌出讓，與去年同期的11宗對比，上升82%。出讓總用地面積為498950.86㎡，與2015年上半年362376.10㎡相比，上升38%。
2016年上半年河源市源城區共有20宗土地掛牌出讓，其中住宅用地8宗，商服用地6宗，工業用地4宗，其他用地2宗。掛牌出讓總用地面積為498950.86㎡，其中住宅用地182759.45㎡，商服用地190420.7㎡，工業用地84841.61㎡，其他土地40929.1㎡。
2016年上半年出讓土地成交（用地性質面積比較）
2、土地成交情況
2016年上半年河源市源城區共成交（出讓）土地16宗，與2015年同期的8宗對比上升100%。成交總用地面積437926㎡，與2015年同期286602㎡對比，上升53%。
2016年上半年河源市源城區共成交（出讓）土地16宗，其中住宅用地6宗，商服用地6宗，工業用地2宗，其他用地2宗。成交總用地面積437926㎡，其中住宅用地139313.45㎡，商服用地190420.7㎡，工業用地67262.41㎡，其他土地40929.1㎡。
值得注意的是，今年上半年出讓成交的6宗商服用地有5宗座落于河源市源城區高埔崗農場，競得人均為河源巴登新城投資有限公司，成交價均以掛牌出讓底價成交，無溢價率；有5宗土地位于河源市江東新區，河源市華美實業有限公司競得其中3宗，均以底價成交，無溢價率；有3宗位于新市區東城中片區，面積平均約為2萬平方米的中小地塊，僅以底價成交1宗科教用地，另2宗住宅用地均流拍。
這些數據表明，政府對上述成交區域及地塊招商引資的政策導向明顯，并不是市場各方參與主體對土地需求的真實體現，土地市場整體仍呈低迷狀態。
（二）2016年上半年河源市區商品房市場分析
總體看來，市區市場當年新增供給穩中略降，房源充足，需求增長，房價穩中略升。具體情況如下：
1、供應情況
2016年上半年市區新批準預售商品房面積50.13萬m2，同比下降6.39%，新批準預售商品房套數4105套，同比增長2.99%。其中住宅批準預售面積40.93萬m2，同比下降5.08%，住宅批準預售套數3406套，同比增長3.49%。主要在售項目有：寶豪?御龍灣、上林苑、東江灣、河源恒大名都、雅居樂花園、華南城十里東岸、碧桂園?東江鳳凰城、華僑城、源盛閣、堅基美麗城、東大財富中心、萬隆?幸福城等。
2、銷售情況
2016年上半年市區新建商品房預售面積88.57萬m2，同比增長29.96%；預售套數7364套，同比增長29.01%；成交金額47.61億元，同比增長22.58%。
2016年上半年市區二手房交易面積30.87萬m2，同比增長32.32%，交易套數2253套，同比增長28.23%。交易金額約7.65億元，同比增長51.49%。根據同致誠評估對河源市商品房樣本樓盤的指數監控顯示，2016年河源住宅三級市場的房價處于緩慢上升狀態，每月均有較小幅度的上漲，環比漲幅約為2%。
3、房價情況
2016年上半年市區商品房均價5376元/m2 ，同比下降5.69%，其中商品住房均價5243元/m2， 同比增長4.58%。
具體房價分布：3000-4000元，占13%；4000-5000元，占37%；5000-6000元，占36%。
4、戶型結構
4.1 以住房面積劃分：建筑面積90-120 m2占46%；120-144 m2占27%；144 m2以上占14%；別墅及復式住房占1%
4.2 以戶型結構劃分：3房占58%；4房占23%；4房以上（不含4房）僅占7%。
4.3 以購房對象劃分：本市區占16%；縣區占41%；外市（含港澳臺）占43%。
通過以上數據可以看出，90-120平方米的戶型占46%，三房的戶型占58%，由此可見中小戶型是商品房銷售的主力軍，也驗證了投資市場為輔，剛需市場為主的市場格局。
三、2016年下半年河源市區房地產市場展望
從今年半年來房地產的銷售數據可以看出，不僅從銷售面積、銷售套數上與去年同期相比有了較大程度地上升，在銷售價格方面也連月呈現小幅上漲的趨勢。表明樓市觀望情緒在快速消散，購房者積極購房的意識趨于增強，這與政府提出的積極去庫存的政策導向有很大關聯。2016年下半年，我們預測：
一、土地市場方面。政府出于社會經濟平穩，穩定房地產市場的考慮，會調整出讓土地的供需關系，預計出讓土地供應量仍會保持一個較低的水平，但相比去年應該有較小幅度上升。同時出于穩定房地產市場的考慮，新供應的出讓土地價格亦會保持相對平穩，下行空間有限。
二、商品房市場方面。新建商品房：小戶型住宅物業，由于土地價格保持相對穩定，商品住宅成本下降空間有限，中小戶型的商品住宅的價格預測穩定為主，略有小幅上升；其他物業，比如商鋪、寫字樓、別墅、大戶型高檔住宅等將持續銷售難度大、空置率高、投資回收期長的特點，并存在一定的價格下行風險。
二手房：根據同致誠評估對河源市商品房樣本樓盤的指數監控顯示，2016年上半年河源市區住宅三級市場的房價處于緩慢上升狀態，每月均有較小幅度的上漲。我們預測，下半年二手房市場將持續保持穩中略升趨勢。
三、熱點區域方面。從各板塊看，隨著城區“東拓西優、南擴北連”的發展思路逐步清晰，新城東片區、江東新區板塊呈現出強勁的發展勢頭，值得關注。
新城東片區板塊：隨著市政路網的完善和各項配套設施的建設，該板塊呈現出明顯的后發優勢，新城東片區逐步成為了一個集商務辦公、金融購物、居住為一體的城市集群。該板塊聚集的大型樓盤多，樓盤檔次高，地理位置優越，配套設施逐步完善，發展前景良好。
江東新區板塊：迎客大橋的建成開通，極大改善了河源市區東西兩岸的交通環境，有力地帶動了河源市區的東片開發；贛深高鐵年內動工且河源東站選址江東新區，江東新區已著手謀劃“高鐵新城”建設；河源市政府引入包括中興通訊在內的23個重點項目落戶深河產業城，為江東新區的發展儲備了人口、經濟發展的后勁。大力發展江東新區的舉措使得該片區的樓盤大受追捧，該板塊熱門樓盤如華南城·十里東岸、碧桂園·東江鳳凰城在今年3月份以來量價齊升，發展前景被外界看好。
