2011年廣州房地產市場上半年總結與下半年預測
土地市場：土地成交以外圍區域為主，成交量同比增幅大但地價低
1、總體概況：成交量增幅大但地價低，土地成交結構有所改變
2011年上半年廣州土地一級市場(不含工業及從化、增城兩市)成功出讓24宗土地，同比2010年上半年增加84.62%，與2007年土地出讓大熱時期的20宗相比，還增加了4宗。出讓宗地的用地面積也為近五年最多的一年，達到99.85萬平方米，與去年同期相比大幅增加298.88%，增幅顯著。2011上半年出讓土地的規劃總建筑面積為267.6萬平方米，總成交金額58.5億元，樓面地價為2186元/㎡。其中，成功出讓商住用地為8宗，總用地面積54.23萬平方米，與2010年同期相比上升390.31%。
2011年上半年土地成交結構有所改變，政府在蘿崗、海珠琶洲及番禺區域推出了多塊商務辦公用地，招商引資，希望加快發展總部經濟，以推動現代服務業的發展來實現城市的發展。主要是因為當前國際經濟形勢瞬息萬變，人民幣升值壓力加大，出口減少的情況下，調整產業結構成為珠三角城市發展的必然選擇。廣州作為珠三角城市的領頭羊，近年來已加快了總部經濟建設速度，并有一定的政策傾斜，上半年13宗商務辦公用地的成交也反映了市政府發展總部經濟的信心及實力(詳見表1)。
除十區以外，從化及增城兩市2011年成交地塊共計9宗，其中包括5宗商住用地和4宗商服用地。(詳見表2)。
2、出讓土地用途分析：以商住和商務辦公用地為主，發展商拿地積極性不高
(1)商住用地
2011年上半年廣州十區土地一級市場(不含工業)共成功出讓了8塊商住用地，總用地面積54.23萬平方米，總成交金額為23.24億元。與10年由優質地塊引爆市場不同，2011年上半年住宅土地市場較為冷清，公開出讓的8宗用地中，無流拍情況出現，但其中7宗用地以底價成交，1宗以微弱的溢價(0.64%)成交。去年受到追捧的荔灣區舊龍溪路原高爾夫球場雖有新地塊推出，但由于限制條件較多，需要配建保障性住房，最后樓面地價僅為4407元/㎡?？梢娪捎谏习肽陜炠|地塊不多，大部分土地集中在蘿崗、番禺、南沙等周邊區域，發展商拿地積極性不大。
2011年廣州政府十區計劃出讓居住用地337萬平方米，而上半年實際成交出讓面積54.23萬平方米，僅占總量的16.09%，預計下半年土地市場上將有相當大的放量(詳見表3)。
數據來源：經緯行研究中心整理廣州市房管局數據
（2）商業辦公業用地
2010年上半年廣州十區土地一級市場（不包含工業）共成功出讓了13塊商業辦公金融業用地，均以底價成交。總用地面積為36.12萬平方米，總成交金額為32.05億元，大部分用地集中在海珠區及蘿崗區。
多塊商業辦公業用地出讓，也與2010年出臺的《關于加快發展總部經濟的實施意見》相切合。廣州未來將規劃建設或改造一批高檔寫字樓作為加快發展總部經濟的重要載體，積極引導總部企業進駐這些基地并享受相應辦公用房補貼等優惠政策。因此本次出讓的多塊商務辦公用地都有附帶條件，以吸引高新產業的龍頭企業落戶廣州（詳見表4）。
（3）其他用地
2010年上半年廣州十區土地一級市場（不包含工業）共成功出讓了3塊配套用地，其中2塊為科研用地兼容工業用地、1塊為教育科研設計用地?？傆玫孛娣e為9.3萬平方米，總成交金額為3.21億元（詳見表5）。
3．土地出讓地價情況分析：受成交結構影響，均價同比降幅明顯
2011年上半年廣州一級土地市場（不含工業及增城從化）共成功出讓宗地總建筑面積267.6萬平方米，成交金額58.5億元，折合樓面地價2186元/平方米，同比下降55.9%。其中，商住用地8宗，總規劃建筑面積136.87萬平方米，成交金額23.24億元，折合樓面地價1698元/平方米，同比2010年的5613元/平方米大幅下降69.76%。
從近四年上半年廣州市一級土地市場（不含工業及增城從化）的樓面地價可以看出，樓面地價呈起伏狀態，2007年上半年至2008年上半年樓面地價漲幅較大，達93%的幅度；而到了2009年上半年，由于金融危機的持續影響,樓面地價出現了較大的降幅，幅度達41.79%；進入2010年以后，整體地價增幅明顯；但進入2011年，由于成交地塊基本都處于周邊區域，成交價格較低，因此樓面地價大幅下降。
4．土地出讓區域情況分析：蘿崗土地面積占比過半，番禺南沙次之
2011年上半年各區土地出讓宗數來分析，全市十區總出讓宗數為24，其中蘿崗出讓的總數最多，共為11宗，接近全市總出讓宗數的一半，其次為番禺及海珠區，數量為4宗,占總量的17%。
從各區公開出讓宗地的用地面積來看，出讓面積較大的幾個行政區分別為蘿崗、南沙及番禺。其中，出讓面積最大的區域為蘿崗區，總出讓面積為51.2萬平方米，占上半年全市總出讓面積的51.28%，區內的國際生物島、中新知識城項目逐步啟動，多塊用地推出市場。其次是番禺區公開出讓的總用地面積18.57萬平方米，占十區總出讓面積的18.59%。南沙區上半年公開出讓用地面10.02萬平方米，占全市總量的10.03%。
