周夢思
摘 要 宅基地用益物權(quán)能否實(shí)現(xiàn)抵押關(guān)系到農(nóng)民宅基地產(chǎn)權(quán)價(jià)值權(quán)益能否變現(xiàn)，農(nóng)民融資渠道能否拓寬。在主張集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地“同權(quán)同價(jià)”的條件下，宅基地作為集體建設(shè)用地的一部分，理應(yīng)享受這種“同權(quán)同價(jià)”的政策待遇，但是宅基地抵押流轉(zhuǎn)卻被法律明令禁止。那么，在宅基地用益物權(quán)權(quán)益被束縛的現(xiàn)狀下，探討宅基地用益物權(quán)抵押流轉(zhuǎn)具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。本文從宅基地用益物權(quán)抵押相關(guān)利益主體的視角出發(fā)，通過利益主體的博弈行為找到各利益主體的最優(yōu)策略集合，并據(jù)此提出對推進(jìn)宅基地用益物權(quán)抵押的建議。
關(guān)鍵詞 宅基地用益物權(quán) 抵押風(fēng)險(xiǎn) 博弈
一、宅基地用益物權(quán)抵押的政策背景
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。《中華人民共和國擔(dān)保法》第62條也明確規(guī)定宅基地不得作抵押。這就是當(dāng)前宅基地用益物權(quán)抵押的現(xiàn)實(shí)困境，雖然十一屆三中全會上通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出：“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”。但是，當(dāng)前推進(jìn)的宅基地抵押試點(diǎn)還只是停留在農(nóng)民“住房”財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押的層面。由于宅基地權(quán)屬的特殊性，農(nóng)民只擁有宅基地使用權(quán)，并不享有所有權(quán)，故農(nóng)民“住房”財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押不能等同于宅基地抵押，宅基地抵押依然面臨重重困境。要推動宅基地用益物權(quán)抵押落到實(shí)處，探究其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)很有必要。
